Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l'acheteur d'un logement s'engagent sur la chose et le prix, avant l'acte de vente définitif signé chez le notaire. Les deux parties sont liées dès la signature, sous réserve des conditions suspensives, et l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de dix jours après sa notification. Il s'écoule généralement quelques mois entre le compromis et l'acte authentique.
Définition : compromis et promesse, deux avant-contrats distincts
Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties dès la signature : le vendeur doit vendre, l'acheteur doit acheter, sous réserve des conditions prévues. La promesse unilatérale de vente fonctionne autrement : seul le vendeur s'engage, et l'acheteur dispose d'une option qu'il lève ou non pendant un délai fixé, en général contre une indemnité d'immobilisation.
Les deux promesses de vente sont rédigées par un notaire ou un agent immobilier. Dans les deux cas, la signature ouvre la période qui mène à l'acte authentique chez le notaire, seul document qui transfère la propriété.
Sur le plan juridique, le code civil pose qu'une vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose et le prix, et qu'une promesse de vente vaut vente lorsque ce consentement réciproque est réuni. Le compromis produit donc ses effets avant l'acte : il ne reste qu'à en organiser la réalisation. Une promesse unilatérale signée sous seing privé doit, elle, être enregistrée auprès du service des impôts dans les dix jours, faute de quoi elle est nulle.
Dans cet article
- Définition : compromis et promesse, deux avant-contrats distincts
- Compromis sous seing privé ou chez le notaire
- Le contenu du compromis de vente
- Les clauses suspensives
- Les documents nécessaires à la signature
- Les obligations du vendeur et de l'acheteur
- Dépôt de garantie et rétractation
- Quels frais au moment du compromis ?
- De la signature de l'acte à la remise des clés
- Les pièges à repérer dans un avant-contrat de vente
- Quelle est la durée d'un compromis de vente ?
- Compromis, financement de l'acquisition et budget
- Compromis selon le type de bien
- Compromis et vente d'un lot en copropriété
- Faire relire le compromis par un notaire
- Questions sur le compromis de vente
Compromis sous seing privé ou chez le notaire
Le compromis peut être signé sous seing privé, entre les parties ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière, ou bien en la forme authentique devant un notaire. La signature a lieu plus vite sous seing privé ; chez le notaire, elle offre une sécurité juridique plus grande, car il vérifie dès le départ l'origine de propriété et l'urbanisme de la commune. Le choix se fait selon la complexité de la transaction : un lotissement, une maison à construire ou une servitude justifient le conseil d'un notaire dès cette étape.
Le contenu du compromis de vente
Un compromis de vente décrit le bien (adresse, surface, lots de copropriété), le prix et ses modalités de paiement, les parties, la date limite de signature de l'acte, le sort des charges et des travaux votés, et la liste des conditions suspensives. Les diagnostics, dont la performance énergétique, y sont annexés, selon la liste de la page sur les diagnostics immobiliers. En copropriété, les documents sur l'immeuble sont joints.
La relecture de la promesse de vente porte sur la désignation du bien, la date d'entrée en jouissance et le mobilier laissé : une cuisine équipée, une cave ou un parking figurent par écrit dans la dernière version.
Les clauses suspensives
Une clause suspensive, fixée d'un commun accord, subordonne la vente à un événement futur. Si l'événement ne se produit pas dans le délai prévu, la vente est annulée et l'acquéreur récupère son dépôt de garantie. Les plus courantes sont les suivantes.
- Obtention du prêt par l'acquéreur, dans un délai et pour un montant précisés.
- Absence de servitude ou de droit de préemption qui gêne la vente.
- Obtention d'un permis de construire sur le terrain ou d'une autorisation de travaux.
- Vente préalable d'un autre bien, lorsque le contrat le prévoit.
La clause de prêt mérite une attention particulière : elle indique la somme du crédit immobilier, sa durée et le taux maximal acceptés. Une demande de financement hors de ces limites ne permet pas de faire jouer la clause, d'où l'intérêt de présenter son dossier à la banque dès la signature. Pour mesurer sa capacité d'emprunt avant, la page sur le taux d'endettement détaille la méthode.
Les documents nécessaires à la signature
Le vendeur réunit son titre de propriété, une pièce d'identité, le dossier de diagnostic technique et, en copropriété, le règlement, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale et l'état des charges. L'acheteur fournit son identité, sa situation de famille et son régime matrimonial, ainsi que le plan de financement de l'achat immobilier : apport, montant du prêt sollicité, durée. Un dossier complet évite qu'une pièce manquante ne retarde la signature ou l'acte de vente définitif.
Les obligations du vendeur et de l'acheteur
Le vendeur s'oblige à délivrer le logement dans l'état décrit, à donner à l'acheteur toute information connue qui pèse sur sa décision (sinistre, procédure, travaux votés) et à ne plus le mettre en vente auprès d'un autre acquéreur. L'acheteur s'oblige à demander son prêt dans les conditions du contrat de vente, par exemple de taux et de durée, à verser le dépôt de garantie et à signer l'acte définitif une fois les conditions réunies. Une partie qui refuse de signer sans motif prévu peut être condamnée à des dommages et intérêts, ou contrainte par le juge de réaliser la vente.
Dépôt de garantie et rétractation
Un dépôt de garantie, souvent versé à la signature entre les mains du notaire ou de l'agent, matérialise l'engagement de l'acheteur. Il vient en déduction du prix à l'acte. Le délai de rétractation de dix jours, prévu par le code de la construction et de l'habitation et rappelé sur le site du service public, court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification ou de la remise en main propre contre récépissé. Pendant ce délai, l'acheteur non professionnel peut renoncer sans motif et sans pénalité.
Pour se rétracter, l'acquéreur adresse sa décision au notaire ou à l'agent, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un autre moyen qui donne une date certaine, avant l'expiration du délai légal. Le dépôt de garantie lui est alors restitué. Le montant de ce dépôt n'est pas fixé par la loi : l'usage le situe souvent entre 5 et 10 % du prix, à verser sur un compte séquestre.
Quels frais au moment du compromis ?
La signature du compromis de vente n'entraîne pas de frais de notaire distincts : les droits et émoluments se règlent le jour de l'acte de vente définitif. Le dépôt de garantie n'est pas un frais mais un acompte sur le prix, déduit à la signature de l'acte. Les honoraires d'une agence immobilière, prévus dans le mandat, ne sont dus qu'une fois la vente conclue.
De la signature de l'acte à la remise des clés
Entre le compromis et l'acte de vente, le notaire vérifie les titres de propriété, purge les droits de préemption et sollicite les pièces d'urbanisme. L'acheteur obtient son prêt et fournit un justificatif d'assurance. Le jour de la vente, il règle le solde du prix et les frais de notaire, et reçoit les clés. Une visite des lieux juste avant la vente évite les mauvaises surprises. Le vendeur, lui, se prépare avec la page vendre son appartement, et l'ensemble figure dans la rubrique Acheter.
Les pièges à repérer dans un avant-contrat de vente
La clause pénale, qui fixe une indemnité en cas de défaillance d'une partie, se lit avec son montant. La date butoir de la vente doit laisser le temps de financer l'achat. Les travaux votés mais non réglés de l'immeuble ont un responsable désigné.
Une modification du contrat de vente se règle mieux avant la signature qu'après, même si le délai de rétractation permet de relire.
Quelle est la durée d'un compromis de vente ?
La loi ne fixe pas une durée unique : le compromis court de sa signature jusqu'à la date butoir inscrite au contrat, avant laquelle l'acte authentique doit être signé. Cette date tient compte du temps nécessaire pour réunir les pièces, purger le droit de préemption et obtenir le financement. Elle se choisit donc selon le bien et la situation de chacun, et non selon un délai type à recopier.
Si une clause suspensive tarde à se réaliser, par exemple parce que la banque n'a pas rendu sa décision, les parties peuvent signer un avenant pour prolonger le délai. Cette prorogation suppose l'accord écrit des deux parties : sans elle, la date butoir passée, chacune peut en tirer les conséquences prévues au contrat. Dans une promesse unilatérale, la levée de l'option par l'acheteur doit intervenir avant la fin de la durée convenue, faute de quoi la promesse devient caduque.
Compromis, financement de l'acquisition et budget
Avant de signer, l'acheteur mesure son budget : apport, montant du crédit, taux, durée, frais d'acquisition. La clause de prêt protège l'acquéreur sur le plan financier, à condition d'être précise : montant maximal emprunté, taux maximal accepté, durée, et délai pour déposer les demandes auprès des banques. Une offre de prêt obtenue à des conditions meilleures que celles du contrat ne pose pas de difficulté ; une offre en dessous du montant nécessaire permet en revanche de faire jouer la clause. Conserver la copie des refus de la banque aide à prouver la bonne foi de l'acheteur.
Compromis selon le type de bien
Le compromis s'adapte à la nature de l'achat. Pour une maison, il décrit le terrain, les annexes et les servitudes. Pour un terrain à bâtir, la clause de permis de construire prend une place centrale. Pour un terrain agricole, la vente peut dépendre d'un droit de préemption propre à l'activité agricole de la région, que le notaire vérifie auprès de l'organisation compétente. Dans une ville couverte par un droit de préemption urbain, la commune dispose d'un délai pour se prononcer, ce qui retarde l'acte. Le texte relatif à la vente d'un logement neuf obéit à d'autres règles, qu'il vaut mieux faire expliquer par le notaire.
Compromis et vente d'un lot en copropriété
Pour un appartement, le compromis s'accompagne de documents propres à l'immeuble : règlement, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées, carnet d'entretien et état des charges, que le syndic ou le vendeur communique. Le copropriétaire vendeur indique aussi les travaux votés et leur répartition, car l'acheteur doit savoir qui les règle. Un parking, une cave ou un autre lot vendu avec le logement figure au compromis avec son numéro de lot. Un guide pratique de la vente reprend ces étapes dans la page vendre son appartement.
Faire relire le compromis par un notaire
Un compromis de vente établi par une agence immobilière est valable, mais chaque partie peut faire relire par un notaire de son choix la rédaction des clauses, les diagnostics, origine de propriété, urbanisme. Le notaire de l'acheteur et celui du propriétaire vendeur peuvent également cosigner l'acte de vente, sans modifier le coût total pour l'acquéreur.
Questions sur le compromis de vente
- Le vendeur peut-il se rétracter après la signature du compromis de vente ?
- Le droit de rétractation est réservé à l'acquéreur non professionnel. Le vendeur est engagé dès la signature, sauf condition prévue au contrat.
- Quelle différence entre promettant et bénéficiaire ?
- Dans une promesse unilatérale de vente, le promettant est le vendeur qui s'engage, le bénéficiaire l'acheteur qui dispose de l'option pendant sa durée de validité. Dans le compromis de vente, chaque personne est engagée.
- Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
- Si la clause suspensive de prêt est prévue et que le refus est justifié, la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué. La preuve du refus bancaire se conserve : lettre de la banque, demandes de crédit conformes aux conditions de la vente.
- Combien de temps sépare le compromis de l'acte ?
- Le délai est fixé dans le compromis lui-même, en tenant compte du temps nécessaire pour obtenir le prêt et réunir les pièces. Il compte généralement deux à trois mois, davantage lorsqu'une condition suspensive porte sur un permis ou sur la vente d'un autre bien.
Sources : service-public.fr, fiches sur la promesse et le compromis de vente ; code de la construction et de l'habitation, article L271-1 (consultés en novembre 2026).
