Le taux d'endettement est la part du revenu d'un ménage consacrée au remboursement de ses crédits, en pourcentage. Pour un prêt immobilier, chaque banque s'appuie sur une référence de 35 % du revenu fixée par le Haut Conseil de stabilité financière. Calculer son taux d'endettement avant la demande de prêt indique la mensualité maximale et donc la capacité d'emprunt du foyer.
La formule du taux d'endettement, pas à pas
Le taux d'endettement se calcule en divisant l'ensemble des charges de crédit mensuelles, assurance comprise, par le revenu net mensuel, puis en multipliant le résultat par cent. Les charges comprennent la future mensualité du prêt immobilier, les crédits en cours, comme un crédit à la consommation ou un crédit auto, et parfois le loyer actuel lorsqu'il va disparaître ou non.
Prenons un cas type pour calculer le taux d'endettement : un ménage perçoit 4 000 euros de revenus mensuels et rembourse 1 000 euros de crédits au total, mensualité future comprise. Le calcul donne 1 000 divisé par 4 000, soit 25 %. Ce nombre est une illustration de méthode, pas une référence de marché : un endettement de 25 % laisse une marge sous la référence de 35 %, alors qu'un endettement supérieur à 35 % complique la demande de prêt.
Dans cet article
- La formule du taux d'endettement, pas à pas
- Les règles du Haut Conseil de stabilité financière
- Quels revenus et quelles charges comptent
- De la mensualité à la capacité d'endettement et d'emprunt
- Interpréter son niveau d'endettement pour un prêt immobilier
- Diminuer son endettement avant une demande de prêt
- Démarches, renégociation et rachat : le cadre pratique
- Ce qui améliore un dossier d'emprunt
- Endettement et capacité d'emprunt : les questions courantes
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière
Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière s'impose aux banques : le taux d'effort des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance de l'emprunteur incluse, et la durée du prêt ne doit pas dépasser vingt-cinq ans, avec des exceptions encadrées pour certains projets. Les banques disposent d'une marge de flexibilité limitée pour des dossiers qui sortent de ce cadre, par exemple lorsque l'emprunteur dispose d'un reste à vivre confortable.
Cette règle d'endettement s'adresse aux établissements, et non aux emprunteurs : un particulier n'est pas sanctionné pour dépasser 35 %, mais il trouvera plus difficilement un prêt. Les textes sont modifiés par le Haut Conseil : la date et la teneur de la décision en vigueur se vérifient avant tout projet.
Quels revenus et quelles charges comptent
- Revenus pris en compte : salaires, pensions, revenus d'activité indépendante lissés sur plusieurs années, allocations régulières et, sous conditions, loyers perçus.
- Revenus parfois exclus ou minorés : primes irrégulières, revenus récents ou non justifiés.
- Charges prises en compte : crédits en cours, pensions alimentaires versées, mensualité du futur prêt.
- Charges variables selon les banques : loyers, charges de copropriété ou dépenses courantes sont traités à part par certaines banques via le reste à vivre.
Chaque établissement applique sa propre grille. Un même dossier peut recevoir des réponses différentes d'une banque à l'autre, ce qui explique l'intérêt de comparer les offres, avec un simulateur ou un calculateur en ligne pour une première estimation, directement ou avec un courtier en prêt immobilier.
De la mensualité à la capacité d'endettement et d'emprunt
La capacité d'emprunt s'obtient en inversant le calcul. On part du revenu mensuel, on applique le plafond de 35 %, on retranche les crédits déjà en cours et il reste la mensualité maximale. Cette mensualité, associée à la durée et au taux proposé par la banque, fixe la somme empruntable. Le taux évolue selon le marché, c'est pourquoi la même mensualité n'achète pas le même montant d'une période à l'autre.
À cette somme s'ajoute l'apport personnel. Le prix d'achat accessible comprend donc l'emprunt, l'apport et les frais annexes : les frais de notaire en font partie et ne se financent pas toujours par le prêt. Avant une offre, ce calcul fixe le plafond du budget, comme le rappelle la page sur la négociation d'un bien immobilier.
Interpréter son niveau d'endettement pour un prêt immobilier
Un endettement nettement inférieur à la référence de 35 % laisse en général de la marge, un endettement proche de ce plafond laisse peu de place à l'imprévu, et un endettement au-dessus de cette référence demande un dossier solide, car l'endettement pèse sur chaque mensualité. Cette lecture reste indicative : la banque regarde aussi le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui demeure après les charges du quotidien. Un guide en ligne ou une aide gratuite d'un conseiller budgétaire permet de bâtir un plan de remboursement réaliste avant un achat immobilier. L'endettement ne se limite pas au prêt immobilier : un crédit renouvelable, une location avec option d'achat ou une pension versée entrent dans l'endettement total.
Par définition, le taux d'endettement est un indicateur de solvabilité du foyer, pas un jugement sur sa vie quotidienne : deux foyers au même taux n'ont pas le même reste à vivre si l'un compte un salarié seul et l'autre deux revenus. Une simulation sur le site de sa banque ou d'un organisme public donne une première réponse ; la simulation d'un emprunteur pro, indépendant ou en profession libérale, demande en plus ses bilans, car l'organisme prêteur lisse ses revenus sur plusieurs exercices.
Diminuer son endettement avant une demande de prêt
Un emprunteur dont le taux d'endettement dépasse la référence dispose de plusieurs solutions avant de déposer son dossier. La première consiste à rembourser ou solder un crédit à la consommation, ce qui supprime sa mensualité du calcul. La deuxième est la renégociation d'un prêt en cours, qui peut réduire la mensualité en allongeant la durée ou en obtenant un meilleur taux. Le rachat de crédits regroupe plusieurs dettes en une seule mensualité, avec un coût total à comparer soigneusement, car la durée s'allonge.
Augmenter l'apport, réduire la somme empruntée ou emprunter à deux, avec les revenus des deux emprunteurs, modifie aussi le calcul. Lorsque les remboursements deviennent impossibles à tenir, une personne en difficulté peut saisir la commission de surendettement de la Banque de France, dont la procédure est gratuite et décrite sur les pages officielles. Le dossier de surendettement se dépose par courrier ou en ligne, accompagné d'une lettre qui expose la situation et du contenu détaillé des dettes. Un budget mensuel tenu à jour, y compris les abonnements et la situation personnelle du foyer, avec le salaire, les charges fixes et le reste à vivre, reste le premier outil de contrôle.
Démarches, renégociation et rachat : le cadre pratique
La renégociation d'un prêt à taux fixe se demande par lettre recommandée, dans l'espace client ou par rendez-vous auprès de l'établissement bancaire, qui reste libre d'accepter ; le rachat par une autre banque suppose de comparer le coût total, les indemnités de remboursement anticipé et les frais de mise en place. Pour un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, la démarche suit le même principe : le calculateur de l'établissement ou l'outil du service public donne une première estimation, et le conseiller financier valide le dossier. Face à une difficulté de paiement, mieux vaut contacter la banque avant tout incident de paiement, car un conseiller financier propose parfois un report ou un étalement de l'emprunt.
Ce qui améliore un dossier d'emprunt
Plusieurs éléments rassurent une banque en plus du niveau d'endettement : un apport significatif, une épargne résiduelle après l'achat, une situation professionnelle stable, une gestion de compte sans incident et une absence de crédits à la consommation. Solder un petit crédit avant la demande peut abaisser le taux, à condition que l'opération reste cohérente avec le reste de la trésorerie.
Le calcul prend un autre sens pour un bien destiné à la location : une partie des loyers attendus peut être intégrée selon la banque, mais rarement en totalité. La page sur l'investissement locatif présente l'ensemble du raisonnement.
Endettement et capacité d'emprunt : les questions courantes
Le niveau d'endettement se contrôle à chaque nouveau projet : un endettement qui monte avec un crédit auto, un endettement qui baisse après un remboursement anticipé, un endettement qui change quand les revenus évoluent. Refaire le calcul d'endettement avant de visiter un bien évite de chercher dans une gamme hors de portée, et un simulateur en ligne donne une première idée de la capacité d'emprunt.
- Quel est le taux d'endettement maximum ?
- La référence maximale appliquée par les banques est de 35 % des revenus, assurance comprise, avec une flexibilité limitée.
- Le loyer actuel entre-t-il dans le calcul ?
- Cela dépend de la banque et du projet : un loyer appelé à disparaître après l'achat n'est en général pas compté dans la nouvelle situation.
- Le taux d'endettement est-il le seul critère ?
- La banque regarde aussi l'apport, la stabilité des revenus, le reste à vivre et l'historique bancaire.
- Comment calculer son taux d'endettement avec un crédit en cours ?
- La mensualité du crédit en cours s'ajoute à celle du futur prêt, puis le total se divise par les revenus : un crédit déjà remboursé pour moitié pèse autant dans le calcul d'endettement que celui qui démarre.
- Le taux d'endettement d'une entreprise se calcule-t-il de la même façon ?
- Pour une entreprise, l'indicateur rapporte les dettes financières aux capitaux propres, selon le bilan comptable : il n'a pas le même sens que pour un ménage.
Les étapes suivantes d'un achat sont regroupées dans la rubrique Acheter, et les autres sujets de financement dans le blog immobilier.
Sources : Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022 ; Banque de France, informations aux emprunteurs.
